住宅ローン借り換え、その前にやっておくべき交渉【実体験に基づき解説】

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住宅ローンってどんなときに借り換えを検討すべき?借り換える場合どんなことをしなくちゃいけないの?借り換えなくても金利を下げる方法ってないのかなぁ?

住宅ローンを借り入れされている方で、こんなお悩みはお持ちじゃないでしょうか?筆者は過去2度(2015年と2017年)にわたって、当初借り入れしていた銀行の住宅ローン金利を下げたことがあるのですが、この経験をもとに、この記事では下記3点について解説したいと思います。

  • 住宅ローンはどんな場合に借り換えを検討すべきなのか
  • 借り換える場合、すべきこと3つ
  • 借り換えなくても金利を下げる方法
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借り換えた方が良い場合の3つの目安

借り換えをしたほうが良い場合の目安として下記3点が挙げられます。借り換えをするにも費用がかかるため、この3点を満たさない場合は費用対効果が見合わず、従来の住宅ローンを継続した方がいいと言われています。

  • ローン残高が1,000万円以上
  • 残年数10年以上
  • 金利差0.5%以上
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借り換える場合にすべきこと

上記3点の条件を満たした場合には、

  • 新しい銀行へ書類審査の申し込み
  • 契約手続き
  • 新しい銀行の口座開設、場合によっては給与振込口座などの変更が必要、さらに勤務先都合で給与振込口座の変更ができない場合には従来口座から、新口座へ振替する手間が発生

・・・とこのような手間や時間が結構かかってしまうのですが、借り換えの前に結構忘れがちな重要なことがあります、それは・・・

借り換える前に、今の銀行と金利を下げる交渉をする

借り換えるための手順を踏むことに必死になって、今の銀行との交渉を怠ってしまったり、交渉してもどうせ無理かもと最初から諦めちゃうことって結構あるんじゃないでしょうか。

実際に今の銀行と交渉する際にしたこと

  1. 他行の審査(少なくとも仮審査)を通過しておく
  2. 審査結果を今の銀行に開示して、具体的にどこの銀行で何%の金利で借り換えを検討していることを相談しにいく。その際には、1で通過した審査結果の書面も持っていく。
    • ちなみに1度目の交渉時に借り換え審査をしたのは住信SBIネット銀行、2度目はauじぶん銀行でした。
  3. 今の銀行との交渉がうまく行かなかった場合には、新銀行の借り換えをすることの覚悟はしておく

この3点を実行したことで実際に借り換えせずにローン金利を2度下げることに成功しました。実際の金利の推移はこちら↓

金利変動金利引き下げ幅
住宅ローン融資開始2012年8月0.775%2.675%1.9%
1度目の引き下げ交渉2015年11月0.725%2.675%1.95%
2度目の引き下げ交渉2017年3月0.625%2.675%2.05%

ちなみに、私が住宅ローン融資を受けている銀行は地方銀行です。

今後について

上記の実体験にもとづき、2021年3月現在も0.625%の金利で今の銀行にはお世話になっており、今の所今後も借り換えるつもりはありません。というのも、今は住宅ローン控除9年目、来年最後の10年目を迎えるため、今は住宅ローン控除を使い切るためにあえて繰り上げ返済はしないでいますが、住宅ローン控除を使い切ってしまったあとには繰り上げ返済を行うつもりでいます。その場合上段でお伝えした、借り換えたほうがいい3つの条件に当てはまらなくなるためです。

以上、私の実体験に基づいてお話しました。住宅ローンの借り換えをご検討されている場合にはぜひ借り換えの前に今の銀行と交渉することもご検討してみてはいかがでしょうか。

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