//Search Console このプロパティへのアクセス権がありません

どっちがお得?【住宅ローン】繰上返済するか?投資に回して運用するか?

住宅ローン返済 住宅ローン
この記事は約4分で読めます。

住宅ローンの繰り上げ返済をする前にちょっと待って!その資金を投資で運用した方がもしかしてお得かも?

住宅ローンを早く返済してすっきりしたい!そんな気持ちになりませんか?でも今のような低金利ローンの場合、その金利よりも高い利回りで運用できればそっちのほうがお得なのかも。そんな場合のシミュレーションをしてみました。

この記事は、ある程度まとまった資金をお持ちの方で、住宅ローンの繰上返済を検討されている場合に、繰上返済をするよりも、お得な選択ができるようにお役立ちできればと思います。

スポンサーリンク

住宅ローン控除がもうすぐ終わる

マンションを購入してはや9年が経過しました。住宅ローンの控除期間が10年ですが、すでに9年間控除を受けており、その合計額は約220万円ほどになります。

この住宅ローン控除は、住宅ローン残債に対して1%を所得税(と、所得税から差し引けない場合は住民税からも)から差し引いて控除が受けられるため、残債を一気に減らしてしまうことになるような一括返済をすることを控えてきました。そこで、この控除期間が終わるのを間近に控え、ある程度まとまった資金を一括返済しようと思っていました。

スポンサーリンク

住宅ローンを繰上返済するか?投資運用に回すか?

今年に入って、つみたてNISAやiDeCoで投資信託を始めたことで、ちょっと待てよ・・・住宅ローン返済用の資金を投資信託で運用してみてはどうか?と考えるようになりました。そこで以下のようなシミュレーションをしてみました。

繰り上げ返済を1年後にするか?10年後するか?返済額の差は?

1,000万円を1年後に繰上げ返済するか?10年後に繰上げ返済するか?によって、返済軽減額にどのような差異が出るか見てみました。住宅ローンの残債が2,000万円、ローン金利0.625%とします。

1年後返済軽減額1,270,000円
 返済期間12年6ヶ月
 短縮期間13年6ヶ月
10年後返済軽減額680,000
 返済期間13年2ヶ月
 短縮期間12年10ヶ月
-590,000円

上記の通り、1,000万円を1年後に繰上げ返済するか?10年後に繰上げ返済するか?で支払う返済額に59万円の差額が生まれます。

住宅ローン返済の資金を投資に回したらどうなる?

次に、1,000万円を1年後に繰上返済せずに、その資金を投資に回して運用するとした場合、どうなるか?見てみます。なお、1,000万円を一括投資するのにはかなり勇気がいりますので、一括投資するか?分割投資するか?の2通り、かつ、運用利回りを3%か5%の2通り、でシミュレーションしてみました。運用収益にかかる税金は一律20%としました。分割投資は毎月8万4千円を10年間、積立運用する、としましたので、一括投資と分割投資の元本に差異が8万円出ております。

 利回り運用期間元本合計運用収益運用収益 税引き後
一括投資3%10年1,000万円13,439,164円3,439,164円2,751,331円
 5%10年1,000万円16,288,946円6,288,946円5,031,157円
分割投資3%10年1,008万円11,713,632円1,633,632円1,306,906円
 5%10年1,008万円12,966,506円2,886,506円2,309,205円

上記の中で一番堅実な、「分割投資で3%利回り」の場合で約130万円の運用益になります。

まとめ

以上のシミュレーションから、

  • 1年後に住宅ローンの繰上げ返済した場合は、10年後に繰上げ返済するよりも、59万円お得
  • 住宅ローンの繰上げ返済資金を10年間運用した場合、130万円お得(分割投資で3%利回りの場合)
  • 以上のことから、住宅ローンの繰上げ返済を1年後にせず、10年間運用したほうが71万円お得

・・・ということが言えます。が、もう一つ注意すべきことは、当たり前のことですが、資金を投資運用に回した場合、元本の保障はないということです。よって、

運用益の高い投資商品を追い求めるのではなく、3%程度の運用益が出る可能性が、限りなく高い商品を選ぶのであれば、資金を投資に回すという選択はありかと思います。

3%程度の運用益が出る投資商品って?

3%程度の運用益が出やすい投資商品ってなんでしょう?思いつくのは、下記のようなもので、下に行くほどリスクは高くなります。

  • 債権のみ
  • 債権と株式の複合資産型(たとえば債権70%、株式30%などの比率で)
  • 株式100% ただし、一国集中のものではなく、全世界の株に投資できる全世界投資型

ファイナンシャルプランナーに相談してみる

ここまで考えて、一度客観的な意見もほしいなぁと思いまして、ファイナンシャルプランナーの方に相談してみたいと思うようになりました。ファイナンシャルプランナーに相談って有料なのかなぁ、ちょっと敷居が高いよなぁ、なんて思いながらネットで検索してみましたところ、いくつか無料でファイナンシャルプランナーの方へ相談できるサービスがありました。なんで無料なのかというとその面談内容次第で、おすすめの商品を紹介して契約、となった場合の契約料からマネタイズされているようです。そこで、リクルートのファイナンシャルプランナーの方へ無料で相談できるサービスに申し込んでみることにしてみました。オンラインZOOMで面談することになりましたので、また追ってそちらの面談の内容をアップしてみたいと思います。

タイトルとURLをコピーしました